Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ist in Deutschland grundsätzlich zulässig. Dennoch stößt diese Regelung auf rechtliche Grenzen. Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist automatisch wirksam – insbesondere dann nicht, wenn formale Fehler vorliegen oder der angebliche Bedarf nicht ausreichend begründet wurde. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist, wie Mieter sich dagegen wehren können und worauf Vermieter besonders achten müssen.
Was bedeutet Eigenbedarf im Mietrecht?
Von Eigenbedarf spricht man, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine ihm nahestehende Person benötigt. Dazu zählen beispielsweise Kinder, Eltern, Enkelkinder oder der Ehepartner.
Auch für Pflegepersonal, das dauerhaft im Haushalt lebt, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Wichtig ist, dass der Bedarf nachvollziehbar und konkret dargelegt wird. Allgemeine Absichten oder langfristige Planungen reichen dafür nicht aus.
Welche formellen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Schon bei der formalen Gestaltung der Kündigung können Fehler passieren, die zur Unwirksamkeit führen. Nach § 568 BGB ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Eine Kündigung per E-Mail oder SMS erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Der Kündigungsgrund – also der Eigenbedarf – muss im Kündigungsschreiben ausführlich begründet werden. Dabei muss der Vermieter erklären, für wen die Wohnung benötigt wird, warum diese Person dort einziehen soll und weshalb gerade diese Wohnung erforderlich ist.
Zusätzlich ist die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist essenziell. Diese richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei über fünf Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren neun Monate. Wird die Kündigungsfrist nicht korrekt eingehalten, ist auch die Kündigung unwirksam.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Eine häufige Ursache für die Unwirksamkeit ist die unzureichende oder fehlende Begründung. Wenn der Vermieter lediglich „Eigenbedarf“ angibt, ohne zu erklären, wer genau einziehen soll und aus welchem Grund, genügt das den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Dabei gilt: Was ist hinsichtlich der gewünschten Schutzwirkung von Airbags zu beachten? Ebenso wie bei Sicherheitsmaßnahmen im Auto zählt auch im Mietrecht die konkrete Begründung – pauschale Angaben reichen nicht aus.
Auch Aussagen wie „mein Sohn benötigt Wohnraum in der Stadt“ ohne weitere Erläuterungen gelten als unzureichend.
Auch pauschale Aussagen wie „mein Sohn benötigt Wohnraum in der Stadt“ ohne weitere Erläuterungen gelten als unzureichend.
Ein weiterer kritischer Punkt ist der Missbrauch des Kündigungsrechts. Täuscht der Vermieter Eigenbedarf nur vor, um einen Mieter loszuwerden oder eine höhere Miete zu erzielen, handelt es sich um einen Rechtsmissbrauch.
Das liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung nach dem Auszug leer steht oder an jemand völlig anderen vermietet wird. In solchen Fällen können Mieter sogar Schadenersatz fordern.
Zudem darf eine Eigenbedarfskündigung nicht willkürlich erfolgen. Es muss ein ernsthaftes Interesse an der Nutzung der Wohnung bestehen. Reine Spekulationen oder vage Zukunftsplanungen – etwa dass ein Kind irgendwann vielleicht in der Wohnung leben könnte – reichen nicht aus.
Der Bedarf muss im Zeitpunkt der Kündigung bereits konkret bestehen oder zumindest absehbar und plausibel begründet sein.
Sozialklausel: Wenn besondere Härte vorliegt
Selbst wenn eine Kündigung formal korrekt und inhaltlich nachvollziehbar ist, kann sie dennoch unwirksam sein – nämlich dann, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Gesetzgeber schützt in § 574 BGB besonders vulnerable Mietergruppen.
Eine besondere Härte kann etwa vorliegen, wenn der Mieter hochbetagt oder schwer erkrankt ist, wenn ein schwerbehinderter Mensch betroffen ist oder wenn eine Schwangerschaft vorliegt und der Auszug mit erheblichen Nachteilen verbunden wäre.
Auch eine fehlende Alternativwohnung oder ein überhitzter Wohnungsmarkt können zu einem erfolgreichen Widerspruch führen. Der Mieter muss diesen Härtefall allerdings schriftlich und innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung mitteilen.
Kündigungsausschluss und Zeitmietverträge
Ein häufig übersehener Aspekt: In Mietverträgen kann ein Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.
Ist dieser wirksam vereinbart, kann der Vermieter in diesem Zeitraum keine Eigenbedarfskündigung aussprechen – auch nicht mit berechtigtem Interesse.
Bei Zeitmietverträgen wiederum muss der Eigenbedarf bereits im Vertrag genannt sein. Fehlt ein entsprechender Hinweis, ist eine Kündigung ebenfalls ausgeschlossen.
Die Rolle des Gerichts: Beweislast liegt beim Vermieter
Kommt es zu einem Rechtsstreit, trägt der Vermieter die volle Beweislast für den geltend gemachten Eigenbedarf. Er muss durch nachvollziehbare Argumente und gegebenenfalls durch Dokumente oder Aussagen darlegen können, dass tatsächlich ein berechtigtes Interesse an der Wohnung besteht.
Dabei prüfen Gerichte besonders streng, ob die Kündigung nur vorgeschoben war oder ob tatsächlicher Bedarf besteht.
Gerichte berücksichtigen auch, ob Alternativwohnungen zur Verfügung stehen, die dem Vermieter gehören und die für die genannte Person ebenso geeignet wären. Kann nicht überzeugend dargelegt werden, warum ausgerechnet die bewohnte Wohnung benötigt wird, kann dies die Kündigung zu Fall bringen.
Was Mieter bei Eigenbedarfskündigung tun sollten
Mieter sollten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht vorschnell akzeptieren. Es empfiehlt sich, das Schreiben juristisch prüfen zu lassen – etwa durch den Mieterschutzbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit bestehen, kann ein Widerspruch eingereicht werden. Dieser sollte gut begründet sein und sich auf soziale Härtefälle oder formale Mängel stützen.
Wird die Kündigung nicht freiwillig zurückgezogen, bleibt dem Mieter der Gang vor das Amtsgericht. Hier wird dann geklärt, ob die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich vorliegen.
Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der Mieter Schadenersatz für Umzugskosten, Maklergebühren und gegebenenfalls höhere Mietkosten der neuen Wohnung fordern.
Fazit: Sorgfalt schützt vor Unwirksamkeit
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann wirksam, wenn sie formell korrekt, sachlich begründet und nicht missbräuchlich ist. Mieter sind durch das Gesetz gut geschützt und können sich erfolgreich gegen unrechtmäßige Kündigungen wehren. Vermieter hingegen sollten besonders sorgfältig vorgehen, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen. Wer sich unsicher ist, sollte in jedem Fall rechtlichen Rat einholen – sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite.
